«Русская рулетка» или осознанный выбор?

«Русская рулетка»
или осознанный выбор?

Заплатитьденьги за квартиру, которая может быть (а может и не быть!) построена, способнытолько граждане России. Этакая русская строительная «рулетка». Но появилась онаисключительно из-за нашей бедности.

В цивилизованноммире, где строительный рынок развивался без разрушительных катаклизмов,первичный рынок (а именно так называется жилье в новостройках) работаетсовершенно по другим финансовым технологиям. Строительная компания покупаетземельный участок, под это обеспечение берет кредит в банке и спокойно строитдом, микрорайон или большой жилой массив. Когда объект сдан, начинаютсяпродажи. Потребитель идет в банк, получает ипотечный кредит и покупает жилье.Но в России вряд ли в ближайшие несколько лет перейдут на эту схему. Мы слишкомбедные.

Прежде всего,этот механизм рассчитан на средний класс с совершенно другими доходами, нежелив России. Квадратный метр жилья в строящемся доме стоит в полтора-два разадешевле, чем аналогичный квадратный метр на вторичном рынке. И это привлекаетболее всего. Заплатить сейчас по 18000-20000 рублей и въехать через 2 годаили через те же 2 года купить уже по 35000 – разница ощутима. К тому жевсе умеют считать и понимают, что проценты по строительному кредиту будутзаложены в себестоимость будущей квартиры, что приведет к ее существенномуудорожанию. Посчитайте – кредит на 3 года под 18-20% годовых. Так чтоучастие в долевом строительстве пока остается самым экономически выгоднымспособом решения квартирного вопроса.

Но самое дешевое,как правило, оказывается и самым рискованным. Нет никакой гарантии, что дом, вкотором вы купили квартиру, будет достроен и сдан в эксплуатацию. Причем вНовосибирске случаи прямого мошенничества при продаже квартир в строящихсядомах единичны. Новосибирские строители проводили полтора года назад анализряда замерзших строек. Самое горькое, что деньги не разворованы. Просчетыменеджмента – это слабенький синоним того, что там произошло. Это, как правило,неадекватный подход к проекту, это продажи по заниженным ценам. Финансовыйнепрофессионализм – вот в чем основная беда. Как правило, такая ситуацияскладывалась с опытными строителями, которые знают, как строить дома, нооказались несостоятельными в финансовом плане в рыночных условиях.

С 1 апреляпрошлого года вступил в силу пресловутый закон №214 об участии в долевомстроительстве. Авторы закона всеми силами старались защитить права и интересыдольщиков. Главное достижение – обязательная государственная регистрациядоговоров долевого участия. Заключить договор с инвесторами застройщик всоответствии с законом сможет только после того, как получит разрешение настроительство, оформит права на земельный участок и обнародует проектнуюдекларацию.

Но не все такхорошо, как планировали депутаты, принимая закон. Первый договор о долевомучастии по 214-му закону в России был заключен только в середине сентября вМоскве, второй – через неделю в Новосибирске. Пока строительные компании,получившие разрешение на строительство до 1 апреля,продают квартиры в правовом поле старого законодательства. А те, кто вроде бы ипопадает под действие нового закона, изобретают различные платежные схемы.Поэтому все хорошо и законно на первичном рынке недвижимости будет только черезнесколько лет, когда сложатся новые механизмы работы.

Хорошо, чтозастройщик обязан показать все документы по объекту, прежде чем заключатьдоговор. Но скажем честно, а кто сможет их прочитать и оценить всю информацию?Лично я не возьмусь. Поэтому самые недоверчивые из нас идут в агентствонедвижимости. И здесь необходимо четко понимать, зачем мы это делаем.Распространено мнение, что риэлтеры выступают в роли посредников. Но это несовсем так. Агентство недвижимости не продает квартиры, оно продает своиуслуги. В случае покупки на первичном рынке агентство недвижимости выступает вроли эксперта.

Главное,необходимо помнить, что решение все равно принимает сам потребитель. Естьнесколько моментов, когда мы это делаем. Во-первых, мы выбираем: купить намквартиру б/у или в строящемся доме? Во-вторых, мы выбираем конкретный объектстроительства, который нас устраивает по месторасположению, планировке квартир,срокам и ценам. В-третьих, мы выбираем агентство недвижимости, которое будетнас консультировать и при необходимости представлять наши интересы. И самыйглавный выбор, который мы делаем после предоставления всех данных: покупатьквартиру или не покупать? Его за нас никто не сделает.

А. Корецкая.