Продавец на собачьем коврике

Наша семья решила купить трехкомнатную квартиру. Просмотрев предложенные варианты, мы остановились на одном из них. Но когда пришли узнать, кто собственник жилья, нам показали мужчину, спящего на грязном коврике в состоянии сильного алкогольного опьянения.

Посоветовавшись, мы решили от покупки отказаться. Ведь если впоследствии установят, что в период заключения сделки этот человек не понимал значения своих действий, купля-продажа будет признана недействительной. При этом есть риск, что квартиру нас заставят вернуть, а деньги, которые мы заплатим, уже будут растрачены или попросту исчезнут в неизвестном направлении. Позже мы узнали, что такая перспектива в нашем случае более чем реальна, поскольку в Питере живет еще один наследник этой квартиры. Вдруг он примет решение об оспаривании сделки?

А ведь у этой квартиры может появиться и другой покупатель. Что, если он все-таки решится на покупку, а для подстраховки попросту предложит родственникам собственника оформить все необходимые справки, ведь в наше время за деньги можно выписать любую бумажку? Нет никакой гарантии, что бывший хозяин не пополнит ряды бомжей, ночующих в подвалах.

Как же должен поступить гражданин, которому стало известно, что осуществляется сделка с участием человека, которой не осознает своих действий? Что советуют делать в таком случае юристы?

Е. Соловьева

От редакции. На вопросы мы попросили ответить юриста Сергея Дузенко.

– Вы сделали правильно, что отказались от такой сделки: ее можно оспорить, в частности, на основании ст. 177 Гражданского кодекса РФ (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено как самим гражданином, находившимся в таком состоянии, так и иным лицом, чьи права были нарушены совершением сделки. К иным лицам относятся супруг, другие члены семьи, а также наследники.

Необходимое условие действительности сделки – соответствие волеизъявления воле лица, ее совершающего. Поэтому нельзя считать действительными сделки, совершенные гражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими. Причина таких состояний может быть самой разной: от заболевания и алкогольного (наркотического) отравления до состояния сильного душевного волнения, вызванного какими-либо событиями либо действиями.

В случае признания сделки недействительной наступают те же последствия, которые установлены для признания недействительными сделок, совершенных недееспособными или ограниченно дееспособными, – возмещение реального ущерба другой стороной, если она знала или должна была знать о состоянии лица, совершившего сделку.

На практике такие сделки случаются – как по причине того, что потенциальный покупатель ничего не знал, так и вследствие виновных действий других лиц, например, риэлтеров, скрывших от покупателей информацию о состоянии продавца. Эта статья охватывает также ситуации, в которых человек, совершающий сделку, может оказаться по собственной неосторожности, самонадеянности, в результате несчастного случая, а также если переоценит возможности своего организма и особенности его реакции на лекарства, получит травму, попадет под психическое (гипноз) либо физическое (отравление) воздействие.

Сложность, однако, заключается не столько в квалификации таких дел, сколько в обеспечении доказательственной базы. Но это отдельная тема.

Но если недействительность такой сделки доказать можно, защитив права лица, не осознававшего своих действий, права покупателя на возврат денег по сделке фактически никак гарантировать нельзя. И этим часто пользуются мошенники.

Поэтому, если вам стало известно, что может осуществиться сделка с участием человека, который не осознает своих действий, ни в коем случае не участвуйте в ней сами. А если вам небезразлична его судьба и судьба других, кто может пострадать от сделки, обратитесь в прокуратуру или милицию (в том числе к участковому). Ваше обращение должны проверить и в случае подтверждения дать соответствующие указания органам опеки и попечительства.