«Квартиры в СО РАН нужно строить именно так»

«Квартиры в СО РАН нужностроить именно так…»

Недавно стартовал сорановский проект по строительствужилья на пр. Коптюга. Он вызвал неоднозначную реакцию среди жителейАкадемгородка: одни поддержали проект, другие выступили против, мотивируя этозаботой о сохранении леса. В течение десятка дней на вырубке происходилаимпровизированная акция протеста, а ряд частных лиц подал в суд на мэрию,опротестовав ее постановление №817, выводящее участок застройки из составагородских лесов.

Поскольку, согласно официальным заявлениям, проектпреследует социально значимые цели, мы публикуем развернутый комментарий его руководителя,директора НП «Академжилстрой-1», заместителя директора ИЯФа Николая ЗАВАДСКОГО.

Для начала напомним общую информации о проекте. Научастке площадью 7 га между ул. Терешковой и пр. Коптюгапланируется построить жилой комплекс из 8 домов примерно на 600 квартирсовокупной площадью 63000 кв.м. Застройщиком является некоммерческоепартнерство «Академжилстрой-1», учрежденное несколькими институтами СО РАН:Институтом ядерной физики, ИЦИГом, Институтом катализа и ИТМП.

Часть квартир получат по себестоимости сотрудники СОРАН, а часть будет продана по рыночной цене, чтобы окупить затраты наобременения по инфраструктуре. В рамках проекта будут выстроены так называемые«цепочки», когда тот, кто получает новое жилье, должен сдать свою квартиру винститут и оплатить разницу площадей старой и новой квартиры по себестоимости,а его квартиру получит тот, кто жил раньше в худших условиях, сдав в своюочередь собственную квартиру в институт. Цепочки позволят улучшить жилищныеусловия не только тем сотрудникам СО РАН, которые получат квартиры в новыхдомах, но и другим. На данный момент проведены все экспертизы, подписаныпрактически все необходимые документы, включая порубочный билет, и частично ужепроведена вырубка под строительство первой очереди жилого комплекса.

Сейчас речь идет о двух домах совокупной площадью19200 кв.м, но через несколько недель должны начаться работы и по третьемудому площадью 8320 кв.м. Строительство первой очереди должно бытьзакончено к концу 2008 года, а к весне 2009 года дома сдадут вэксплуатацию.

– Николай Андреевич, чем принципиально отличаетсянынешняя схема распределения жилья от той, что была несколько лет назад? Немогли бы вы подробно ее описать?

– Институты получат 60% площадей в домах первойочереди – эти квартиры будут продаваться по себестоимости, по 24 тыс.руб./кв.м. 35% будут проданы всем желающим по рыночным ценам, 50 тыс.руб./кв.м. Еще 5% площадей получит подрядчик.

Недавно было разослано письмо директорам институтов,где им предлагается сформировать списки тех, кто может получить квартиру посебестоимости. Списки должны быть поданы до 1 декабря этого года. Послеэтого в течение месяца те, кто получил право приобрести квартиру, должнывыкупить векселя АЖС-1 на 50% от определенной суммы (задатка), зависящей отчисла комнат в приобретаемой квартире. Для 1-комнатной квартиры эта суммасоставляет 150 тыс. руб., для 2-комнатной – 500 тыс. руб. (в доме №3 – 300тыс. руб.), для 3-комнатной – 750 тыс. руб. и, наконец, для 4-комнатной – 1 млнруб. А до 1 апреля 2007 года сотрудники СО РАН должны внести остальные 50%стоимости векселей. Эти средства будут израсходованы на подготовку площадки,различные платежи, а также на покупку стройматериалов. Кстати, тот, ктоприобретет векселя раньше, сможет выбрать себе квартиру из большего числавариантов. В дальнейшем номер квартиры закрепляется за ним. Если кто-тоотказывается от квартиры, то она возвращается в институт, где на нее могутнайтись новые претенденты, а приобретенные векселя АЖС-1 выкупаютсянекоммерческим партнерством назад.

Когда дома будут построены и цепочки сформированы, всеучастники конкретной цепочки придут в Академжилстрой и одновременно подпишутдоговоры купли-продажи новых квартир с АЖС-1 и «старых» квартир друг с другом,причем везде рекомендованная цена квадратного метра – 24 тыс. руб. – такаяже, как у АЖС-1. Если сотрудник СО РАН, уже приобретший векселя АЖС-1, вдруготказывается сдавать «старую» квартиру в цепочку, то АЖС-1 выкупает у неговекселя и передает квартиру в его организацию, где ее должны отдать другомукандидату. Именно то, что договора заключаются одновременно уже после сдачидома в эксплуатацию и наличие цепочки необходимо для заключения договора купли-продажи,и гарантирует эффективность схемы. Ключевое отличие по сравнению с прошлымизастройками – то, что цепочки являются необходимым условием и это прописано вдокументах. Ранее строительство осуществлялось по инвестиционным договорам, ине было никаких формальных прав заставить человека формировать цепочку, хотянапомню, что председатель СО РАН Н. Добрецов призывал к созданию цепочек.Теперь такое формальное право у застройщика есть.

Отдельно хотелось бы отметить несколько фактов. Первоеи самое главное – сотрудники СО РАН, уже получившие квартиры в 2000-2005 гг.,не смогут претендовать на новые квартиры по себестоимости. Второе – тесотрудники СО РАН, которые не войдут в списки на квартиры по себестоимости,получат приоритет при покупке квартир по рыночной цене со скидкой в 10% (не по50 тыс. руб. за кв.м, а 45 тыс.). Третье – покупатели квартир в новыхдомах смогут получить потребительский (не ипотечный) кредит на недостающуюсумму в Сибакадембанке по соглашению между СО РАН, Академжилстроем и САБом.

– Каков механизм распределения квартир междуинститутами?

– Механизм здесь очень простой, чисто арифметический.Квота, устанавливаемая для институтов, должна быть пропорциональна численностисотрудников, – это оговорено еще в постановлении Президиума СО РАН №87 от 17марта 2005 года.

Обозначим через К квоту площади на одного сотрудника винституте. Институты-учредители АЖС-1 получают повышенную квоту, поскольку ихсотрудники участвовали в финансировании проектных работ, экспертиз исогласований, а ИЯФ как головная организация – еще более высокую квоту,поскольку помимо финансовых рисков взял на себя еще и организационную работу и«политическую» ответственность за проект. Поэтому квота на одного сотрудникаИЯФа – 2К, а в других институтах-инициаторах – 1,5К.

Чему должна быть равна эта квота? В ИЯФе работает 3055 человек,в ИК, ИЦиГе и ИТПМ – 2584 человека, в других институтах – 8827 человек.Общая площадь равняется 3055 * 2К + 2584 * 1,5К + 8827 * К. Но в домах первойочереди 27520 кв.м площади, из которых по себестоимости будут продаваться60%, т.е. 16512 кв.м. Отсюда следует, что 18813 * К = 16512, т.е. К = 0,8777 кв.м/чел.Площадь, закрепленная за институтом, считается умножением количествасотрудников на К=0,8777, 1,5К или 2К в зависимости от института.

– А как распределяются конкретные квартиры?

– Число квартир и их площади распределяются так, чтобынаилучшим образом приблизиться по площади к квотам на институт. Понятно, чтоточно уложиться в квоты не удастся, поэтому в домах следующих очередей квартирымежду институтами будут распределяться так, чтобы компенсировать возникшийизлишек или недостаток площадей. При этом человек, купивший векселя, сможетвыбрать себе конкретную квартиру с определенным количеством комнат (например,квартиру №20 в доме №2), и эта квартира будет закреплена за ним. Если же оноткажется или не станет передавать квартиру в цепочку, то данная квартираостанется за институтом, никто ее на открытый рынок выставлять не станет.

– А каковы гарантии? Ведь договор будет подписантолько при сдаче дома в эксплуатацию?

– Это прописано во всех документах, в решенияхПрезидиума, институтов-учредителей. Нарушение будет означать невыполнение нашихдолжностных обязанностей со всеми вытекающими последствиями.

– Как будет происходить процесс распределения квартир внутриинститутов? Что делать людям, которые хотят получить квартиры по себестоимостив новых домах? Куда им идти? Ведь до 1 декабря осталось совсем немного.

– В каждом институте с учетом его индивидуальностидолжны быть разработаны положения по этой проблеме, не противоречащиедокументам Президиума СО РАН и АЖС-1 (в частности, те, кто получил квартиры посебестоимости в предыдущих домах, не имеют права на новые квартиры посебестоимости). После этого начинаются некоторые различия. Например, у нас вИЯФе, как в советские времена, будет создан совет при администрации и профкоме,который сначала получит информацию, кто на что претендует (кому нужны1-комнатные квартиры, 2-комнатные и т.д.), а потом сформирует очереди на новыеквартиры. При этом критерии могут быть разные, их как раз и должны выработатьна совете: могут учитывать профессионализм, стаж работы… Могут учесть величинуквартиры, которую сотрудник отдаст в институт для цепочки: если у него большая,хорошая квартира, то сформированная им цепочка будет длиннее, чем у сдающего1-комнатную квартиру или вообще проживающего в общежитии. Следовательно, большесотрудников института смогут улучшить свои жилищные условия. Могут попытаться спомощью квартиры сохранить ценного сотрудника, а если человек не можетзаплатить, то помочь ему с кредитом. Но это уже специфика институтов. В любомслучае надо обращаться в администрацию и профсоюзный комитет.

Кстати, именно в ходе работы советов мы получимкартину потребностей сотрудников, и эта информация будет учтена при планировкедомов следующих очередей. Например, может выясниться, что спросом пользуются 1-и 2-комнатные квартиры, и их в следующий раз будет больше, а может, и наоборот.

– Вы говорили, что можно взять кредит вСибакадембанке. Каковы условия, ставка, сроки, первоначальный взнос?

– Мне не хотелось бы пока называть конкретное значениепроцентной ставки, поскольку оно еще не зафиксировано, но могу отметить, чтодиапазон, в котором ведутся переговоры, очень привлекателен для новосибирскогорынка недвижимости, и процентная ставка, скорее всего, будет одной из самыхнизких в регионе (близкой к ставке рефинансирования). Что же касаетсяпервоначального взноса, то о нем речь не идет, поскольку кредит будет неипотечный, а потребительский, просто очень долгосрочный. При этом сотруднику непридется заниматься кучей бумаг, бегать по кабинетам – за него все будет делатьАкадемжилстрой-1. От него же требуется просто попасть в список у себя винституте.

– Хорошо. А те 35% квартир, которые будут продаватьсяпо рыночным ценам? Зачем?

– Дело в том, что для строительства жилого комплексанужно подвести инфраструктуру для всего района. Кроме того, на Академжилстрой-1как на застройщика наложили обременения. В частности, мы должны за свой счетзакольцевать тепловые трассы от двух тепловых станций – в «Щ» и Речкуновке.Кроме того, потребовались многочисленные экспертизы, согласования, нужновыплатить разные сборы и платежи (например, градостроительный сбор). В результатевсе эти издержки легли на дома первой очереди, потому что сборы нужно платитьсейчас, экспертизы по всему микрорайону нужно платить сейчас и работы поинфраструктуре, включая обременения, тоже. Так что 35% – это тот минимум,который нам надо продать для решения вставших перед проектом задач. И туогромную по сравнению с другими районами земельную ренту, которая заложена вцене жилья в Академгородке, мы не кладем в карман, а пускаем на решение проблемнаучных сотрудников и жителей Городка. Потом, в домах следующих очередей(второй и третьей), доля квартир, продаваемых по рыночной цене, должна быть ещеменьше, а доля жилья, продаваемого сотрудникам СО РАН по себестоимости, ещебольше.

– Тогда вопрос по поводу рыночных цен. Откуда взяты цифрыв 50 тыс. руб./кв.м? И почему льготная цена для сотрудников СО РАН – 45 тыс.руб.? Будут ли пользоваться квартиры по таким ценам спросом? Тем более безотделки? Проводились ли какие-то исследования рынка недвижимости?

– Как раз исходя из затрат на инженерную инфраструктуруи другие издержки. К тому же даже сейчас цены на жилье в Верхней Зоне сравнимыс этими цифрами, а если учесть темпы роста за ближайшие пару лет, то цены будутвполне разумными. Не говоря о банальной инфляции. Почему пару лет? Ведьквартиры по рыночным ценам начнут приобретать, только когда строительствовыйдет на завершающую стадию, когда люди увидят сами дома, благоустройствоокружающей территории, включая лес. Это действительно будет хороший район, и мыдокажем, что квартиры в СО РАН строить можно и нужно именно так, иначе оноумрет как Сибирское отделение Российской академии наук.

Если мы назначим большую цену, то квартиры никто некупит. А если меньшую, то нам придется продавать на открытом рынке уже не 35%,а гораздо больше, чтобы получить фиксированную сумму, которая нам потребуетсяна обременения. В любом случае некоммерческое партнерство Академжилстрой-1 неможет получать прибыль по законодательству. Если даже такая и возникнет, то мыобязаны ее пустить на уставные цели – улучшение жилищных условий сотрудников СОРАН.

Что касается скидок, то это решение основано наинформации из институтов. Есть институты, где сотрудники зарабатывают немало(гранты, хоздоговора и т.д.), но квоты на институт значительно меньшепотребностей. Поэтому мы даем возможность таким зарабатывающим ученымприобрести квартиру на открытом рынке по рыночной цене. Подробных исследованийв этом направлении не было, но это и не принципиально, поскольку все равно этиквартиры разойдутся на рынке.

Отдельно хочу заметить, что, кроме квартир, наоткрытом рынке будут продаваться и офисные помещения по цене 20 тыс. руб.за кв.м. – всего в первой очереди предполагается продать 600 кв.м.

– Но есть еще 5% площадей, которые перейдутгенподрядчику строительства. Зачем это нужно и что это за организация?

– Мы, АЖС-1, являемся застройщиком, т.е. отвечаем завсю юридическую и финансовую сторону дела. Генподрядчик будет вести всюстройку, нести убытки, если какие-то материалы украдут, и т.д. Помимо каких-тоденежных сумм, каких-то процентов от выручки, его еще нужно мотивировать,потому что работать на тех условиях, что предлагаем мы, без высокой прибыли,которая возникает благодаря земельной ренте, готовы немногие строители.Наиболее оптимальный инструмент мотивации – передача части квартир, и 5% – этонорма для подрядчиков еще с советских времен.

Сама организация еще не выбрана, но уже почтивыработан новый механизм взаимодействия с подрядчиком, который никто пока неиспользовал. Мы почти придумали, как выдержать чрезвычайно жесткую смету строительства,которая есть на данный момент, при этом удерживая интерес подрядчика к работе.В ближайшее время механизм будет доработан, утвержден на собрании учредителейАкадемжилстроя, и претендент на звание подрядчика озвучит гарантии, которые онготов предоставить.

И еще хотелось бы добавить, что застройщик частосваливает вину за срывы сроков, раздувание затрат на подрядчика. Мы жепринимаем всю ответственность на себя.

Павел ГРОМОВ.