Хит-тема рынка недвижимости

Хит-тема рынка недвижимости

Уже третий год самая популярная тема на российском рынке недвижимости – ипотека. И это понятно. Ведь во всем мире ипотека – самый действенный механизм приобретения жилья для большинства населения. С другой стороны, государственная программа формирования в России рынка доступного жилья диктует необходимость ускоренного развития различных схем ипотечно-жилищного кредитования.

«Ипотека» – слово греческого происхождения, в переводе означает – залог. При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика, то есть того, кто берет кредит в банке. Этим ипотека отличается от некоторых других видов кредита, когда квартира находится в собственности банка, пока заемщик не расплатится по кредиту. Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, если нарушает кредитный договор.

Рождением ипотеки мы обязаны 1998 году, когда были приняты законы: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об оценочной деятельности». В Государственной Думе была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вместе с ней к работе по ипотечному кредитованию подключились Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Московское ипотечное агентство.

За основу была взята американская модель. В США ипотечный механизм работает следующим образом. Существует три федеральных агентства. Одно из них работает при государственной поддержке и осуществляет социальные программы. Два других работают на рыночной основе. Эти агентства выкупают у банков ипотечные закладные и выпускают ипотечные ценные бумаги, которые потом поступают на финансовый рынок.

Главная тема для критики ипотеки – высокая процентная ставка. Но ипотека – это лишь инструмент, и ставка зависит от того, какая цена денег сегодня на рынке. АИЖК собирает закладные и под это обеспечение выходит на финансовый рынок. Во всем мире эта ставка, как правило, плавающая. Потому что цена денег может меняться, и один из основных показателей в экономике – это ипотечный индекс. Процентная ставка в 2005 году – 14% годовых, а уровень инфляции – 11%. Если уровень инфляции в экономике снизится, то будет снижена и ставка ипотеки.

В Новосибирске первый ипотечный кредит был выдан в 2001 году. На сегодняшний день в нашем городе одновременно реализуется порядка десяти ипотечных программ. Это и федеральная программа по жилищному ипотечному кредитованию, и собственные банковские программы. У каждой программы свои условия, свои требования к предоставляемым заемщиком документам, к уровню доходов, к покупаемому объекту недвижимости. Нормальному человеку для того, чтобы получить представление, как с помощью ипотеки он может решить свой квартирный вопрос, необходимо приложить большие усилия. Ведь для сбора собственно информации по условиям кредитов и ее анализа потребуется как минимум пара недель. И первая проблема, с которой он столкнется, придя в банк на консультацию, – там нет специалистов, которые ему подробно, на привычном русском языке объяснят все банковские термины. Поэтому эту работу взяли на себя агентства недвижимости. И первая задача риэлтеров – проинформировать потребителя, какие возможности ему сегодня предоставляются. Вторая задача – соотнести возможности ипотеки с возможностями и потребностями заемщика. И тут нет универсальных рецептов – каждый квартирный вопрос уникальный.

В настоящий момент никаких сложностей со сбором документов по заемщику нет. Банки минимизировали этот пакет. В этом плане мы далеко ушли вперед от тех времен, когда нужно было собирать огромное количество документов. Задача агентства недвижимости – грамотно и качественно подготовить документы по выбранной квартире, чтобы претензий у банка не было. Всю работу выполняет риэлтер. Клиент только выбирает квартиру в соответствии со своими желаниями и возможностями.

А. Корецкая.