№ 12 от 31.03.2006

1) Как правильно, в какой последовательности собирать все необходимые документы при купле и продаже квартиры?

2) Что должен делать лично покупатель (продавец), а что – риэлтер, т.е. агентство недвижимости?

3) Существует ли единая процентная ставка за продажу (покупку) квартиры, а именно 2 или 3%?

4) Что конкретно входит в оплату этих 2 или 3%, которые покупатель оплачивает риэлтеру, агентству?

По первому вопросу особенно интересует следующее:

До сделки, т.е. до окончательного договора купли-продажи, что должно быть в наличии?

До какого момента надо уже быть выписанным? Иначе может получиться так: выписался за 2 недели, а сделки (подписанного окончательного договора, когда покупатель отдал деньги, а продавец их получил) нет.

Затем агентством документы сдаются в юстицию, и надо ждать не менее месяца для получения документов. Являешься ли ты владельцем? И как быть с пропиской – висеть в воздухе?

На вопросы читателя отвечает генеральный директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов:

1. Документы, необходимые для проведения сделки, можно разбить на три условные группы. Во-первых, необходим правоустанавливающий документ (то есть документ, на основании чего вы владеете квартирой). Это может быть договор приватизации, договор купли-продажи, договор мены, свидетельство о наследовании, инвестиционный договор и т.д. Во-вторых, нужна техническая документация – из «Ростехинвентаризации» (БТИ) и кадастровый номер. В-третьих, документы собственников квартиры – паспорта, свидетельства о рождении.

Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости, договор владения и личные документы должны быть у вас на руках. Технические документы вы можете получить самостоятельно или поручить это агентству.

Срок выписки из квартиры оговаривается обычно до заключения сделки. Сложившаяся практика такова, что продавец должен выписаться из квартиры до заключения сделки, потому что в ином случае квартира будет продана с обременением. Дело в том, что института прописки сейчас не существует, есть регистрация по месту жительства. Даже если продавец выписался из квартиры, а сделка не состоялась, он все равно остается собственником и может также опять зарегистрироваться. А вот если продавец (член семьи) не выписался, а квартиру продал, он имеет право пользоваться этой квартирой. Такие неприятные ситуации иногда возникают, когда внутри семьи есть конфликт, и кто-то из проживающих в ней недоволен продажей. К тому же есть еще один нюанс: продавца из квартиры выпишут только в случае отсутствия задолженностей по коммунальным платежам. То есть такая практика обеспечивает гарантии покупателям.

Действительно, до того как сделку зарегистрируют в регистрационной службе, новый собственник не может зарегистрироваться в новой квартире. Это такой «пробел» в законе. Но все-таки не нужно отождествлять институт прописки и институт регистрации. Все-таки ситуация в нашей стране сильно изменилась, и если сделка проходит нормально и без срывов, больших неудобств это не вызывает.

2. Что должен делать по сделке риэлтер, определяется договором, который подписывает с агентством клиент. Могу дать только один совет: не надейтесь на устные договоренности, внимательно читайте текст договора. Потому что если вы заключили договор на информационное обслуживание, то сверх этого агентство вам ничего не должно, а за предоставленную информацию вы должны будете заплатить. Агентство недвижимости не продает вам квартиру, а оказывает определенный пакет услуг, который оговаривается в договоре.

В идеальном случае клиент должен прийти в агентство, подписать договор с агентством, получить услуги и оплатить их.

3. Сейчас нет такого органа, который может продиктовать агентству недвижимости, сколько стоят его услуги – 1% или 15% от стоимости объекта. В настоящий момент сложившаяся комиссия агентств недвижимости в Новосибирске – 4-6%, в Бердске – 2-5%. Если покупается очень дорогая квартира, процент берется меньше. Также если клиент не только покупает через это агентство квартиру, но и продает, ему также делают скидку. По сложившейся практике в Новосибирске услуги риэлтеров оплачивает покупатель. Если продавца и покупателя представляют разные агентства, как правило, повышения ставки не происходит. Риэлтеры сами договариваются, как будут делиться эти проценты. За один процент могут сработать мелкие агентства недвижимости, где нет больших расходов на рекламу, юридическое сопровождение, на вопросы безопасности, но нет и никаких гарантий.

4. Коротко ответить на этот вопрос сложно. Бывают случаи, когда приходит в агентство покупатель с деньгами, его интересует «чистая» продажа, есть подходящий вариант и очень быстро подписывается договор. «За кадром» для него остается весь комплекс работ, который проведен агентством по подготовке объекта недвижимости к продаже, по его проверке. По большому счету, покупатель платит за гарантии, что та квартира, которую он купил, не принесет в будущем никаких проблем с юридической точки зрения. Да, конечно, человек с интеллектом и свободным временем может приложить усилия и осуществить все шаги сам, но все-таки лучше, чтобы «сапоги тачал сапожник».